קרן הנדל"ן המניב הראשונה והגדולה בישראל

קרנות ריט (REIT-Real Estate Investment Trusts) נוסדו לראשונה בארה"ב ב 1960 במסגרת חקיקה חברתית. מטרת המהלך היתה לעודד השקעה של הציבור הרחב בנכסים מניבים איכותיים וגדולים, בפיזור רחב ובניהול מקצועי. רכישת מניות בקרן ריט מאפשרת להשקיע במגוון נכסים מניבים בסכומים נמוכים וליהנות מתרומתם לתיק ההשקעות. הצלחת המהלך בארה"ב הביאה במהלך השנים להתפשטות מודל הריט לעשרות מדינות ברחבי העולם. ישראל אימצה את מודל הריט בחקיקה בשנת 2006. REIT1 הוקמה ונרשמה למסחר בבורסה לני"ע בתל אביב כבר באותה שנה.

REIT1 הינה קרן השקעות בנדל"ן (REIT) הראשונה והגדולה בישראל. בבעלות הקרן ובניהולה עשרות נכסים מניבים בפיזור סקטוריאלי וגיאוגרפי רחב ובשווי כולל של למעלה מ-9 מיליארד ש"ח. מניות הקרן נסחרות בבורסה לני"ע בתל אביב במדד ת"א – 125, ת"א נדל"ן, ת"א נדל"ן מניב ישראל, ובמדד תל בונד 40 תחת הסימול ריט1. דירוג המנפיק של הקרן ע"י S&P מעלות הוא ilAA/Stable, דירוג סדרות האג"ח הוא ilAA.

דוחות כספיים

דוח כספי
רבעון 4 – 2025

דוח כספי
רבעון 1 – 2026

לאתר מאיה לחץ כאן

מצגות החברה

מצגת חברה
רבעון 1 – 2026

מצגת חברה
רבעון 4 – 2025

לאתר מאיה לחץ כאן

דיווחים מיידיים

אסיפה כללית
אוקטובר 2025

אסיפה כללית
פברואר 2026

לאתר מאיה לחץ כאן

מדיניות דיבידנד

REIT1 חילקה למשקיעיה כ- 1.8 מיליארד ש"ח מאז הקמתה. בהתאם למדיניותה, הדיבידנד השנתי, שמחולק מדי רבעון בכפוף לאישור הדירקטוריון של החברה, לא יפחת ממלוא הכנסתה השנתית החייבת. בכל שנה תפרסם החברה, יחד עם הדוחות הכספיים השנתיים, את סכום הדיבידנד לאותה שנה. הדירקטוריון יהיה רשאי בכל עת, בהתחשב בשיקולים העסקיים ובהתאם להוראות כל דין, לשנות את הסכומים שיחולקו כדיבידנד.

מהתקשורת

הציגו עוד

שאלות ותשובות

מהן קרנות ריט?

ריט הינה חברה שמחזיקה ומנהלת נדל"ן מניב כמו: משרדים, מרכזי מסחר, מבני-תעשייה, דירות ועוד.
ריטים מקובלות מאוד בארה"ב ובמדינות נוספות בעולם והחלו לפעול בישראל בשנת 2006 בעקבות שינויי חקיקה. הקרנות מהוות דרך נוחה להשקעה בנכסי נדל"ן מניב מסחרי
הקרנות כפופות לחוק, הקובע את אופן פעילותן. בין התנאים שיש לקיים בכדי להחשב כריט ניתן למנות את החובה להחזיק לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, בעיקר בישראל ולעמוד במגבלת מינוף שלפיה רמת החוב המקסימלית היא בגובה של עד 60% מהנכסים (מגבלה זו לא קיימת בארה"ב, מולדת הריטים). מגבלה נוספת שמטיל החוק הינה על היקף היזום האפשרי בקרן (עד 5% מהיקף הנכסים). בנוסף, על הקרן מוטלת החובה לחלק רווחים שוטפים כדיבידנדים לבעלי המניות (לפחות 90% מההכנסה החייבת).
עמידה בתנאי החוק הופכת את הקרן ל"שקופה" לצרכי מס, כלומר, הקרן פטורה ממס על רווחיה והוא משולם על-ידי בעלי המניות בקרן. תשלום המס על-ידי בעלי מניות יחידים נעשה בדרך של ניכוי מס במקור מתשלומי הדיבידנד בשיעור שתלוי במקור החלוקה (מהכנסה חייבת / פחת).

מהו שיעור המס שחל על דיבידנד?

ריט מדמה השקעה ישירה בנכסים מניבים ופועלת תחת עקרון השקיפות. דהיינו, רואים את המשקיע (בעל המניות) כאילו הוא מחזיק במישרין בנכסים המניבים. כך, במקום מיסוי דו שלבי בחברה רגילה (מס חברות על רווחיה ומס על הדיבידנד שמעבירה לבעלי מניותיה) נקבע בריטים מיסוי חד שלבי, רק ברמת בעל המניות ובמועד חלוקת הדיבידנד. הקרן פטורה מתשלום מס חברות.
ניכוי מס ליחידים: בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה, הדיבידנד שמקבל בעל מניות שהוא יחיד (אדם פרטי) בכל חלוקה רבעונית מסווג לפי מקורות ההכנסה ממנו נבע ובעיקר רווח ותזרים בגובה הוצאות פחת. מרכיב הרווח ממוסה לפי שיעור מס שולי, מרכיב הפחת ממוסה ב 25% תמהיל הזרמים בכל חלוקה קובע את שיעור המס הכולל שינוכה במקור מהדיבידנד. יחיד ששיעור המס שלו נמוך מהמנוכה יכול להגיש למס הכנסה בסוף שנה יחד עם דוח שנתי טופס 867 מהבנק או הברוקר שלו המפרט את מקור ההכנסה והמס שנוכה.
דוגמא: בחלוקה ב 27.9.12 היווה מרכיב הפחת 80.41% מהסכום שחולק כדיבידנד. הסכום שחולק מרווחים שוטפים היווה 19.59%. שיעור המס המשוקלל באותה החלוקה היה 29.51% כלהלן:
שיעור המס על המרכיב ההוני 80.41%*25%=20.11%
שיעור המס על מרכיב פירותי 19.59%*48%=9.40%
שיעור המס המשוקלל שנוכה מהדיבידנד 29.51%
ניכוי מס מחברות: חברה משלמת 25% מס בכל חלוקה (כיום 23%)
נכוי מס מגופים מוסדיים (קופות גמל וקרנות פנסיה): גופים אלו פטורים מתשלום מס על הדיבידנד שהם מקבלים מהריט.

מגמת ה"ריטיזציה" בעולם

רשימת המדינות שאימצו את מודל קרנות הריט הולכת ומתרחבת. לאחר ארה"ב שפרצה את הדרך ב – 1960 ועדיין שומרת על מעמדה כשוק הנדל"ן הסחיר הגדול והמשוכלל ביותר בעולם, הצטרפו ניו זילנד והולנד ב – 1969, אוסטרליה ב – 1971, קנדה ב – 1993, בלגיה וטורקיה ב – 1995, סינגפור ב – 1999, יפן ב – 2000, דרום קוריאה ב – 2001, צרפת, הונג קונג וטאיוואן ב – 2003, בולגריה, תאילנד ומלזיה ב – 2005, ישראל ודובאי ב – 2006, אנגליה, איטליה וגרמניה ב – 2007 , פקיסטן ב – 2008, פינלנד וספרד ב – 2009, מקסיקו והפיליפינים ב – 2010. כמו כן, מספר מדינות נוספות נמצאות בתהליכי חקיקה וביניהן, סין, הודו, ויטנאם.

מה ההבדל בין השקעה בריטים להשקעה ישירה בנכסים מניבים?

בספרו commercial real estate analysis and investments כותב דיויד גלטנר כי ריטים ונכסי נדל"ן (ממונפים) דומים בפרופיל הסיכון/תשואה שלהם. ההבדלים העיקריים שהוא מציין, בין שני סוגי ההשקעות הינם:
א. מניות בריט מאפשרות השקעה בסכומי כסף נמוכים יחסית להשקעה הנדרשת בנכסים.
ב. מניות נסחרות בדר"כ בבורסות מה שמקנה להן נזילות גבוהה יותר מנכסי נדל"ן.
ג. הניהול המקצועי בריטים חוסך מרוכש המניות את הצורך לנהל את הנכסים.
ד. תיק הנכסים של ריטים יותר דינמי מבחינת רכישות ומימושים.
ה. מניות הריטים נסחרות בשווקים שהינם משוכללים יותר מאשר שוקי הנכסים ולפיכך מניות הריטים מגיבות מהר יותר למידע חדש (כתוצאה, לעיתים הן סובלות מתנודתיות יתר, לפחות בטווח הקצר).
ו. נדל"ן נחשב כ ASSET CLASS שלו מאפיינים יחודיים, לפי מחקרים שנעשו בארה"ב,
הוספת ריטים לתיק ההשקעות תורמת לפיזור התיק, מעלה את התשואה ומורידה את הסיכון.

מה ההבדל בין ריטים לחברות נדל"ן מניב?

קרנות ריט הן חברות נדל"ן מניב. ההבדל העיקרי בין חברות בסטטוס ריט לחברות נדל"ן רגילות הוא הכפיפות לדרישות החוק של הראשונות כפי שתואר לעיל.

מהו NOI?

NOI) Net Operating Income) –
מונח מקובל בעולם הנדל"ן והוא מבטא את סך הכנסות החברה מנכסיה המניבים בניכוי הוצאות הכרוכות בניהולם. ההכנסות כוללות שכ"ד, חניה, וכל הכנסה אחרת שקשורה לנכס. ההוצאות כוללות את כל הוצאות התפעול והאחזקה בגין הנכסים כגון תיקונים ותחזוקה, ביטוח, מיסים ואינן כוללות הוצאות שאינן קשורות ישירות לנכסים כגון הוצאות מימון והנהלה וכלליות. ה NOI הוא מרכיב חשוב בחישוב שוויו של נכס. לדוגמא, אם שיעור ההיוון המקובל בשוק הוא 10% ונכס מניב NOI של 50,000 ₪ בשנה, מחיר הנכס יהיה 500,000 ₪ (50,000/10%).

מהו FFO?

FFO) Funds From Operations) – מדד מקובל בענף הנדל"ן למדידת רווחיות תזרימית של חברות בתחום והוא מבטא רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, רווחי (הפסדי) שערוך ובתוספת הפרשי הצמדה שנצברו על הלוואות.

מהו NAV?

NAV) Net Asset Value) – מונח מקובל בהערכות שווי של חברות נדל"ן שמבטא את שווי נכסי החברה הכלכלי בניכוי התחייבויותיה. ערך זה אמור לשקף, למעשה, את שווי ההון העצמי של החברה ויש להשוותו לשווי השוק בבורסה בכדי לבדוק כדאיות בהשקעה.

מהו CAP RATE?

CAP RATE) Capitalization Rate) – מונח המבטא את שיעור התשואה על נכס נדל"ן מניב בהתבסס על ה NOI שהנכס אמור להפיק. לדוגמא: אם נכס מניב NOI של 50,000 בשנה ומחירו בשוק הוא 500,000 נאמר שה-CAP RATE שלו הוא 10%.
השימוש ב CAP RATE מאפשר להשוות בין אפשרויות השקעה בנכסים שונים, אולם יש לבדוק בנוסף פרמטרים חשובים נוספים כגון: רמות שכר הדירה השוררות בשוק או הצפויות, משך החוזים, איכות השוכרים, השקעות הדרושות בנכס ועוד.

כיצד ניתן להשקיע בREIT1?

REIT1 היא חברה שמניותיה נסחרות בבורסה לני"ע בתל אביב. השקעה בחברה נעשית באמצעות רכישת מניותיה בבורסה, בדומה לכל חברה בורסאית אחרת.

קישורים מומלצים

אתר של איגוד הריטים האמריקאיות. האתר כולל מידע רב על ענף הריטים בכללותו ועל ריטים באופן פרטני.
אתר של איגוד חברות הנדל"ן הציבוריות האירופאיות. האתר כולל מידע על שווקים שונים באירופה כמו גם סקירות השוואתיות.
אתר של איגוד חברות הנדל"ן האסייאתיות.

קרן הנדל"ן המניב הראשונה והגדולה בישראל

דוחות כספיים

מצגות החברה

דיווחים מיידיים

מדיניות דיבידנד

ציטוט מניה

מהתקשורת

שאלות ותשובות

מלאו פרטים וניצור איתכם קשר בהקדם: