קרנות ריט – מידע למשקיעים

מהן קרנות ריט (REIT-Real Estate Investment Trusts)
ריט הינה חברה שמחזיקה ומנהלת נכסי נדל"ן מניב כמו: משרדים, מרכזי מסחר, מבני-תעשייה, דירות ועוד.
ריטים מקובלות מאוד בארה"ב ובמדינות נוספות בעולם והחלו לפעול בישראל בשנת 2006 בעקבות שינויי חקיקה.  הקרנות מהוות דרך נוחה להשקעה בנכסי נדל"ן מניב מסחרי
הקרנות כפופות לחוק, הקובע את אופן פעילותן. בין התנאים שיש לקיים בכדי להחשב כריט ניתן למנות את החובה להחזיק לפחות 95% מהנכסים בנדל"ן מניב, בעיקר בישראל ולעמוד במגבלת מינוף שלפיה רמת החוב המקסימלית היא בגובה של עד 60% מהנכסים (מגבלה זו לא קיימת בארה"ב, מולדת הריטים). מגבלה נוספת שמטיל החוק הינה על היקף היזום האפשרי בקרן (עד 5% מהיקף הנכסים). בנוסף, על הקרן מוטלת החובה לחלק רווחים שוטפים כדיבידנדים לבעלי המניות (לפחות 90% מההכנסה החייבת).
עמידה בתנאי החוק הופכת את הקרן ל"שקופה" לצרכי מס, כלומר, הקרן פטורה ממס על רווחיה והוא משולם על-ידי בעלי המניות בקרן. תשלום המס על-ידי בעלי מניות יחידים נעשה בדרך של ניכוי מס במקור מתשלומי הדיבידנד בשיעור שתלוי במקור החלוקה (מהכנסה חייבת / פחת). 
 
 
מהו שיעור המס שחל על דיבידנד מריט?
ריט מדמה השקעה ישירה בנכסים מניבים ופועלת תחת עקרון השקיפות. דהיינו, רואים את המשקיע (בעל המניות) כאילו הוא מחזיק במישרין בנכסים המניבים. כך, במקום מיסוי דו שלבי בחברה רגילה
מס חברות על רווחיה ומס על הדיבידנד שמעבירה לבעלי מניותיה, נקבע בריטים מיסוי חד שלבי, רק ברמת בעל המניות ובמועד חלוקת הדיבידנד. הקרן פטורה מתשלום מס חברות.
ניכוי מס ליחידים. בהתאם להוראות פקודת מס הכנסה, הדיבידנד שמקבל בעל מניות שהוא יחיד (אדם פרטי) בכל חלוקה רבעונית מסווג לפי מקורות ההכנסה ממנו נבע ובעיקר רווח ותזרים בגובה הוצאות פחת. מרכיב הרווח ממוסה לפי שיעור מס שולי, מרכיב הפחת ממוסה ב 25%
תמהיל הזרמים בכל חלוקה קובע את שיעור המס הכולל שינוכה במקור מהדיבידנד.
יחיד ששיעור המס שלו נמוך מהמנוכה יכול להגיש למס הכנסה בסוף שנה יחד עם דוח שנתי טופס 867 מהבנק או הברוקר שלו המפרט את מקור ההכנסה והמס שנוכה. 
דוגמא: בחלוקה ב 27.9.12 היווה מרכיב הפחת 80.41% מהסכום שחולק כדיבידנד. הסכום שחולק מרווחים שוטפים היווה 19.59%. שיעור המס המשוקלל באותה החלוקה היה 29.51% כלהלן:
שיעור המס על המרכיב ההוני 80.41%*25%=20.11%
שיעור המס על מרכיב פירותי 19.59%*48%=9.40%
שיעור המס המשוקלל שנוכה מהדיבידנד 29.51%
ניכוי מס מחברות: חברה משלמת 25% מס בכל חלוקה.
נכוי מס מגופים מוסדיים (קופות גמל וקרנות פנסיה): גופים אלו פטורים מתשלום מס על הדיבידנד שהם מקבלים מהריט.
טבלה מרכזת:
 dividend2
 
מגמת ה"ריטיזציה" בעולם
רשימת המדינות שאימצו את מודל קרנות הריט הולכת ומתרחבת. לאחר ארה"ב שפרצה את הדרך ב 1960 ועדיין שומרת על מעמדה כשוק הנדל"ן הסחיר הגדול והמשוכלל ביותר בעולם, הצטרפו ניו זילנד והולנד ב 1969, אוסטרליה ב 1971, קנדה ב 1993, בלגיה וטורקיה ב 1995, סינגפור ב 1999, יפן ב 2000, דרום קוריאה ב 2001, צרפת, הונג קונג וטאיוואן ב 2003, בולגריה, תאילנד ומלזיה ב 2005, ישראל ודובאי ב 2006, אנגליה, איטליה וגרמניה ב 2007 , פקיסטן ב 2008, פינלנד וספרד ב 2009, מקסיקו והפיליפינים ב 2010. כמו כן, מספר מדינות נוספות נמצאות בתהליכי חקיקה וביניהן, סין, הודו, ויטנאם.
 
מה ההבדל בין השקעה בריטים להשקעה ישירה בנכסי הנדל"ן?
בספרו  commercial real estate analysis and investments כותב דיויד גלטנר כי ריטים ונכסי נדל"ן (ממונפים) דומים בפרופיל הסיכון/תשואה שלהם. ההבדלים העיקריים שהוא מציין, בין שני סוגי ההשקעות הינם:
א. מניות בריט מאפשרות השקעה בסכומי כסף נמוכים יחסית להשקעה הנדרשת בנכסים.
ב. מניות נסחרות בדר"כ בבורסות מה שמקנה להן נזילות גבוהה יותר מנכסי נדל"ן.
ג. הניהול המקצועי בריטים חוסך מרוכש המניות את הצורך לנהל את הנכסים.
ד. תיק הנכסים של ריטים יותר דינמי מבחינת רכישות ומימושים.
ה. מניות הריטים נסחרות בשווקים שהינם משוכללים יותר מאשר שוקי הנכסים ולפיכך מניות הריטים
מגיבות מהר יותר למידע חדש (כתוצאה, לעיתים הן סובלות מתנודתיות יתר, לפחות בטווח הקצר).
ו.  נדל"ן נחשב כ ASSET CLASS שלו מאפיינים יחודיים, לפי מחקרים שנעשו בארה"ב,
הוספת ריטים לתיק ההשקעות תורמת לפיזור התיק, מעלה את התשואה ומורידה את הסיכון.
 
מה ההבדל בין ריטים לחברות נדל"ן מניב?
קרנות ריט הן חברות נדל"ן מניב. ההבדל העיקרי בין חברות בסטטוס ריט  לחברות נדל"ן רגילות הוא הכפיפות לדרישות החוק של הראשונות כפי שתואר לעיל.

 

 
 
מהו NOI?
 – (NOI) Net Operating Income
מונח מקובל בעולם הנדל"ן והוא מבטא את סך הכנסות החברה מנכסיה המניבים בניכוי הוצאות הכרוכות בניהולם. ההכנסות כוללות שכ"ד, חניה, וכל הכנסה אחרת שקשורה לנכס. ההוצאות כוללות את כל הוצאות התפעול והאחזקה בגין הנכסים כגון תיקונים ותחזוקה, ביטוח, מיסים ואינן כוללות הוצאות שאינן קשורות ישירות לנכסים כגון הוצאות מימון והנהלה וכלליות.  
ה NOI הוא מרכיב חשוב  בחישוב שוויו של נכס. לדוגמא, אם שיעור ההיוון המקובל בשוק הוא 10% ונכס מניב NOI של 50,000 ₪ בשנה, מחיר הנכס יהיה 500,000 ₪ (50,000/10%).
 
מהו FFO?
 (FFO) Funds From Operations– מדד מקובל בענף הנדל"ן למדידת רווחיות תזרימית של חברות בתחום והוא מבטא רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, רווחי (הפסדי) שערוך ובתוספת הפרשי הצמדה שנצברו על הלוואות.
 
מהו NAV?
Net Asset Value (NAV)– מונח מקובל בהערכות שווי של חברות נדל"ן שמבטא את שווי נכסי החברה הכלכלי בניכוי התחייבויותיה. ערך זה אמור לשקף, למעשה, את שווי ההון העצמי של החברה ויש להשוותו לשווי השוק בבורסה בכדי לבדוק כדאיות בהשקעה.
 
 
מהו CAP RATE?
 (CAP RATE) Capitalization Rate– מונח המבטא את שיעור התשואה על נכס נדל"ן מניב בהתבסס על ה NOI שהנכס אמור להפיק. לדוגמא: אם נכס מניב NOI של 50,000 בשנה ומחירו בשוק הוא 500,000 נאמר שה-CAP RATE שלו הוא 10%.
השימוש ב CAP RATE מאפשר להשוות בין אפשרויות השקעה בנכסים שונים, אולם יש לבדוק בנוסף פרמטרים חשובים נוספים כגון: רמות שכר הדירה השוררות בשוק או הצפויות, משך החוזים, איכות השוכרים, השקעות הדרושות בנכס ועוד.
כיצד ניתן להשקיע בריט 1?

ריט 1 היא חברה שמניותיה נסחרות בבורסה לני"ע בתל אביב. השקעה בחברה נעשית באמצעות רכישת מניותיה בבורסה, בדומה לכל חברה בורסאית אחרת.

הערה משפטית

אתר זה והמידע הכלול בו אינם מהווים הזמנה לרכישת ניירות הערך של החברה ו/או הצעה ו/או המלצה כלשהיא אחרת למשתמשים באתר.
האמור לעיל אינו מתיימר להיות פרשנות מוסמכת של הוראות דיני המס החלים או תיאור ממצה של הוראות המס הנוגעות למיסוי המשקיעים והחברה, ואינו בא במקום יעוץ מקצועי, בהתאם לנתונים המיוחדים ולנסיבות הייחודיות לכל משקיע.
השימוש במידע לעיל הינו על אחריותו הבלעדית של המשתמש, והחברה אינה מבטיחה את מידת הדיוק של המידע, שלמותו, עדכניותו ואת מידת התאמתו לכל צורך ספציפי שהוא.
המידע לעיל נכון ליום כתיבתו והחברה אינה מתחייבת לעדכן את המידע מעת לעת. בהתאם, יתכנו שינוים מיידים או מתמשכים שיש בהם כדי להשפיע ו/או לשנות את המידע המובא לעיל.
בכל מקרה של סתירה או אי התאמה בין האמור בדיווחיה הפומביים של החברה, לבין האמור לעיל, יגבר האמור בדיווחיה הפומביים של החברה, כפי שהתפרסמו באתר מגנ"א של רשות ניירות ערך (www.magna.isa.gov.il) ובאתר מאיה של הבורסה לניירות ערך בתל-אביב בע"מ (http://maya.tase.co.il)